Antes de meternos en harina, es lógico querer tener una idea de los costes que puede suponer una inversión tan importante; por ello, como en todo lo relacionado con la construcción, siempre es recomendable buscar asesoramiento profesional, a poder ser con un técnico, antes de tomar una decisión equivocada, sobretodo si no estamos familiarizados con este mundo.
Un buen arquitecto puede hacerle ahorrar mucho dinero asesorándole en la compra de la parcela y optimizando el diseño de su vivienda en la fase de proyecto; al final de esta exposición te ofrezco un gráfico donde se puede ver como los honorarios de los técnicos representan una parte poco significativa del montante global, y una mala elección puede suponer un auténtico desastre.
Uno de los principales datos que un arquitecto debe tener para controlar el coste de la obra de su casa es cuánto tiene pensado gastar en ella, y aunqe parezca obvio, hay que ser claros desde el principio, pues la mejor forma de funcionar es estableciendo un techo de gastos, o un margen donde el técnico sepa que puede moverse; no se lleve a engaños, y como diría alguien, “no pierda el tiempo golpeando una pared esperando que se convierta en una puerta”. Si le ofreecen lo contrario, desconfíe; en la construcción, como en otros mercados, los descuentos salen de algún sitio..
Partiendo de esta base, hay que remarcar que hay algunos costes muy variables, como puede ser el valor del suelo, y otros más contrastados.
PARCELA: Muy importante a tener en cuenta la Normativa urbanística; cuántos metros se pueden construir, dónde se ubicaría la edificación, el uso, las condiciones estéticas, etc. También conviene tener en cuenta el tipo de terreno, pues no es lo mismo un tipo de cimentación que otra, y puede ser necesario el estudio geotécnico o un levantamiento topográfico.
CONSTRUCTORA: Es el capítulo más amplio y costoso de toda la operación, y varía mucho dependiendo del diseño y la calidad de los acabados, instalaciones, etc. Se suele situar entre los 900€/m2 y los 1.200€/m2 de superficie construida (con porches y espacios no cerrados computados al 50%). Tenéis que tener en cuenta, que si bien con un anteproyecto o un proyecto básico os pueden dar una orientación de costes, el presupuesto real no podrán ofrecéroslo hasta que no esté definido el proyecto de ejecución (ver fases de un proyecto), pues es ahí donde se desglosan detalladamente las partidas que componen la totalidad de la obra.
Hay que tener en cuenta a la hora de contratar que es esencial un buen estudio del presupuesto, convenientemente detallado, un contrato bien articulado, y unas garantías acreditadas por parte de la empresa; es imprescindible que verifiquemos que su situación y la de sus trabajadores y/o subcontratas es totalmente legal, pues lo contrario puede acarrear graves consecuencias en todos los intervinientes, incluida la propiedad.
TÉCNICOS: En principio los mínimos necesarios son arquitecto y aparejador; alguno de ellos puede hacer también la doble función de coordinador de seguridad y salud, en el caso de ser necesario (siempre que haya subcontratas, con carácter general) . La labor del aparejador es controlar la ejecución de la obra y verificar que todo se ejecuta conforme a proyecto elaborado por el arquitecto, que es, además del redactor del proyecto, el director de la obra. A mayores hay que contemplar los gastos de visado del proyecto y la documentación de obra; es obligatorio visar los proyectos de edificación en general, y este coste lo establece y cobra el Colegio de Arquitectos y/o Aparejadores de la zona en la que se va a actuar.
Sabemos que es muy goloso, dado el desconocimiento de nuestra labor, el realizar una obra sin proyecto ni técnicos, pero en esas condiciones no existe una cuantificación de los trabajos y puede que de esta manera pague con creces los honorarios de los técnicos que le ayudarían a gestionar el presupuesto y controlar a las contratas, obteniendo no solo una vivienda más cara en proporción, sino una sin garantías legales y con todos los retrasos y fallos de ejecución del mundo, que pueden llevarle a aborrecer la casa de sus sueños. En cuanto a costes, un equipo técnico competente debe cobrar entre 60€/m2 y 120€/m2 construido, dependiendo del nº de profesionales cuya intervención sea necesaria; menos es asumir que van a hacer prácticas con tu casa, te van a hacer un “refrito” y no van a aparecer por la obra, o que por algún otro sitio van a compensar la pérdida de honorarios.. es así de simple.
LICENCIA DE OBRA: . Generalmente se paga primero una tasa y después el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras; ambos varían dependiendo de cada ayuntamiento, oscilando este último normalmente entre un 2 y un 4,5% del presupuesto de ejecución material de la obra que figura en el proyecto (PEM). No os llevéis a engaño, pues este valor no va a coincidir (por baja) con el presupuesto de contrata, que es el que os habrá presupuestado el promotor, y lo que realmente os va a costar construir la vivienda. Cuando se termine la obra, deberéis pagar también la tasa de la Licencia de Primera Ocupación, también de ámbito municipal.
– Al comprar la parcela: honorarios del notario y registrador (1000€ mínimo), impuesto de transmisiones patrimoniales (del 10 al 21% dependiendo a quién compremos), y reserva para otro tipo de impuestos (1,50% aproximadamente).
– Gastos financieros para pedir hipoteca para construir la casa: Tarifa por servicios bancarios (1000€ aprox), tasación (250€ aprox), IAJD (Variable según comunidad, 2000€ referencia), honorarios de notario y registrador (1000€ aprox)
IVA: Atención a los precios de la construcción porque generalmente los precios por metro cuadrado que se ofrecen usualmente son sin IVA, y esto nos puede resultar una desagradable sorpresa (por su elevada cuantía) si no lo teníamos previsto. En el caso de autopromoción podemos pagar un IVA del 10% si la obra la realiza una empresa constructora, o del 21% en el resto de los casos, con carácter general. Los honorarios técnicos devengan un 21%, así como los gastos de visado; la Licencia de Obras y de Primera Ocupación no llevan IVA.
