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Rehabilitación Energética.¿CUÁNDO NECESITO EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA (CEE)? La etiqueta del edificio.

by admin |marzo 19, 2021 |0 Comments | Blogs, Blogs special

En el certificado energético se establece la proporción entre la energía consumida por nuestro inmueble y las emisiones de CO2 producidas; mediante unos cálculos establecidos, da como resultado una calificación en forma de letra que, según un criterio de escala, nos indica cómo de eficiente es nuestro inmueble, energéticamente hablando; a partir de Julio de 2013 es obligatorio en España según la directiva del Parlamento Europeo 2010/31/UE. Actualmente no es necesaria una calificación mínima, por lo que sólo tiene carácter informativo.

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¿CUÁNTO CUESTA REFORMAR O REHABILITAR UNA CASA?

by admin |marzo 19, 2021 |0 Comments | Blogs, Blogs special

El campo de las reformas es aún más variable y complejo que el de la obra nueva; para aclararnos podríamos establecer tres tipos de intervención, desde la reforma integral (lo que se llama vulgarmente “entrar con la pala”), pasando por una reforma media con algún cambio de distribución, instalaciones, ventanas, etc, hasta un “lavado de cara”, consistente únicamente en actualizar acabados y algunas instalaciones.

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¿CUÁNTO CUESTA CONSTRUIR UNA CASA

by admin |marzo 19, 2021 |0 Comments | Blogs, Blogs special

Antes de meternos en harina, es lógico querer tener una idea de los costes que puede suponer una inversión tan importante; por ello, como en todo lo relacionado con la construcción, siempre es recomendable buscar asesoramiento profesional, a poder ser con un técnico, antes de tomar una decisión equivocada, sobretodo si no estamos familiarizados con este mundo.

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¿QUÉ ES LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE)? La ITV de los edificios.

by admin |marzo 19, 2021 |0 Comments | Blogs, Blogs special

La ITE es una inspección obligatoria y periódica que deben pasar todas las construcciones con el fin de garantizar que reúnen las condiciones mínimas para su uso en condiciones de seguridad y salubridad.

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Edificios con Historia nº 14 – La Casa Luben

by etesta |enero 26, 2021 |0 Comments | Blogs, Blogs special

Programa divulgativo del Colegio Oficial de Arquitectos de León en colaboración con 987Live.

En este caso os presento el Edificio Luben, en la Av. Ordoño II 8 de la ciudad de León; uno de los primeros inmuebles en “pasar el Rubicón”, como se llamaba por aquellos inicios del siglo XX a adentrarse más allá de la Plaza de San Marcelo, por el Paseo de las Negrillas, hoy Ordoño II.

En el video os cuento un poco más de cómo esta avenida se convirtió en la principal arteria administrativa y comercial de la ciudad, desplazando a otras de no menos importancia, pero que pasaron a tener un carácter más social o solariego, como la Gran Vía de San Marcos o la Avenida de Lancia (antiguo Paseo de Invierno).

Todo ello en una época en la que una pujante población de nuevos emprendedores quiso imprimir un aire de modernidad a la ciudad, dentro del marco general que fue la proyección del Ensanche, y que determinó la marcha de nuestra ciudad y su configuración tal y como la conocemos actualmente.

Os dejo además el enlace al resto de programas del COAL, muy interesantes para conocer de primera mano el patrimonio arquitectónico de nuestra provincia.

El Buscador-DGusta León nº 8 – La Eficiencia Energética Aquí y Ahora

by etesta |septiembre 2, 2020 |0 Comments | Blogs, Blogs special

Si hay un tema que en estos días abunda en los medios y en las conversaciones es el CAMBIO CLIMÁTICO; de cómo influye en nuestras vidas y el futuro en general ya se habla sobradamente en todos los ámbitos, pero, cómo nos afecta en el día a día?  

Como hemos mencionado en ediciones precedentes, cada uno en nuestra medida podemos contribuir a hacer de nuestro entorno un hábitat más saludable simplemente poniendo un poco de atención a cómo acondicionamos los ambientes que nos rodean, los edificios en los que pasamos la mayor parte de nuestra vida, o los locales en los que desarrollamos nuestras actividades; no es una cuestión baladí si reflexionamos sobre el hecho de que la mayor parte de nuestro tiempo lo pasamos en espacios cerrados.

Ya desde hace tiempo todos estamos concienciados de que debemos mejorar el rendimiento energético de nuestros edificios y de nuestras ciudades, pero el acelerón en el declive climático global acaecido en los últimos tiempos, del que estamos comenzando a ser conscientes, ha impulsado a los estamentos correspondientes a tomar medidas más contundentes contra el consumo indiscriminado de energía.

Si bien en un número anterior centrábamos el discurso en la REHABILITACIÓN ENERGÉTICA, al hilo de la última modificación legislativa en este sentido, publicada el 27 de diciembre en el BOE, hoy podemos orientarnos hacia los espacios de nueva creación, y es que según la nueva versión del Código Técnico de la Edificación, principal herramienta normativa en este campo, se exigirá a los nuevos edificios un nivel de eficiencia energética aun más alto del actual, y una mayor contribución de energía procedente de fuentes renovables, lo que supondrá una reducción del consumo de energía primaria no renovable en torno a un 40% de media, en la línea de las directrices europeas marcadas.

Este cambio sustancial, ya en vigor, tras un periodo transitorio de unos meses, será de aplicación obligatoria el 30 de junio de 2020, y afectará a todos aquellos edificios nuevos o rehabilitaciones integrales que no tengan concedida su Licencia de Obras de forma previa a la fecha señalada.

Pero este paso adelante no se queda sólo en el perfeccionamiento de las envolventes de los edificios (en la “piel”) y sus instalaciones, sino que, entre otras cuestiones, también contempla un aspecto novedoso para la mejora de la salubridad de nuestros inmuebles, y es la inclusión de una nueva sección de “Protección frente a la exposición al radón”, por la que se establecen las normas de seguridad básicas para la defensa contra los peligros derivados de la exposición a radiaciones ionizantes.

Y al fin, qué es el radón? Pues el radón es un gas inoloro, incoloro e insípido, que se produce en el subsuelo de forma natural y emana dependiendo de varias circunstancias, tales como la humedad, temperatura, etc, y como pesa más que el aire es fácil que se acumule en niveles inferiores introduciéndose en los locales por las juntas de elementos estructurales o instalaciones, por lo que no te enteras de su presencia, pero parece ser de lo más nocivo para nuestra salud. Respecto a este tema se han pronunciado diversos organismos como la OMS, generando nueva legislación como la ya citada en el ámbito de la edificación u otras directivas europeas y nacionales. En nuestra zona, en realidad, sólo algunos enclaves concretos en el Bierzo son susceptibles de producir emisiones significativas de Radón, pero por lo menos ahora sabemos cómo proteger nuestros edificios y lo que debemos hacer para minimizar sus efectos en los que ya existen, y es que, dado que dos de los aspectos más importantes a tener en cuenta a la hora de evaluar la contaminación por Radón son el nivel de concentración de este gas en una estancia y el tiempo de exposición, es importantísimo ventilar adecuadamente los locales, sobre todo aquellos que se encuentren en planta baja, sótanos y semisótanos, por lo que, además de cuidar la ventilación natural, deberíamos asegurarnos del correcto funcionamiento de los sistemas de climatización y extracción. Esto mejorará no sólo este asunto, sino que evitará la aparición de patologías como pueden ser las indeseadas condensaciones, por lo que un adecuado mantenimiento de los equipos sólo puede traer beneficios.

Y volviendo al tema del ahorro energético, cómo nos afecta realmente esta última modificación del CTE? Pues para cumplir los requisitos mínimos de eficiencia energética tendremos que cuidar fundamentalmente dos cuestiones:

  • Mejora del nivel de aislamiento, para evitar que se nos escape el calor o nos entre el frío. Esto se puede conseguir en los huecos con carpinterías de mejores prestaciones (vidrios triples, cámaras con argón u otros gases inertes, etc), o en los propios cerramientos aumentando su capacidad de gestión térmica; aumentando los espesores, si tienes el suficiente espacio, cosa que por ejemplo en locales o rehabilitaciones de edificios tradicionales no suele darse, o implementando materiales de aislamiento más tecnológicos, esto es, algo más caros pero también más eficaces, y con otras ventajas a sopesar como son la rapidez de ejecución, menor grosor, etc.
  • Mejora de las instalaciones, para climatizar nuestros espacios gastando lo mínimo. En este punto todos pensamos en las instalaciones productoras de calor o frío, cuyas virtudes se pueden contrastar fácilmente comprando equipos basados en energías renovables (solar, fotovoltaica, aerotérmica) o con buena calificación energética (A, A+), y es cierto que son las responsables del mayor gasto energético en nuestras latitudes, pero no debemos dejar de lado el rendimiento de las instalaciones de iluminación, que sobre todo en establecimientos de carácter público pueden ser significativas en la factura de electricidad. Es importante cuidar, no sólo los elementos (maquinaria de equipamiento, lámparas, rótulos, etc), en cuya elección debe primar el bajo consumo, sino también el diseño, el trazado de circuitos, etc, que debe estar siempre encaminado a la mayor sostenibilidad del producto final.

Tampoco podemos cerrar este capítulo tan amplio sin pasar aunque sea de puntillas por un tema candente estos días… qué pasa con nuestros espacios exteriores? Si bien es cierto que la normativa al respecto (CTE, RITE – Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios) promueve la utilización de fuentes de energía renovables para climatizar espacios no acondicionados, nos encontramos ante un vacío, y es que, si bien por ejemplo en la Ordenanza Municipal de Terrazas del Ayuntamiento de León se relacionan algunos tipos de estufas de exterior como elementos auxiliares, su mención es puramente urbanística, y no enfocada desde el punto de vista energético, por lo que de momento poco podemos definir al respecto, salvo lo que el sentido común del ambiente en el que nos encontramos nos indique.

Y es que, en resumen, nuestros inmuebles o locales y su ámbito de influencia no sólo tienen quedar bonitos, sino que deben funcionar bien y de la forma más eficaz posible; para ello, un estudio adecuado realizado por técnicos competentes y un buen proyecto, nos animarán a escoger las opciones que más nos ayuden a conseguir el objetivo a medio y largo plazo, e incluso generalmente, a ahorrar más a corto y optimizar la inversión inicial; y el resto, tendremos que ir caminando y viendo cómo evoluciona nuestro entorno, y si las medidas tomadas son suficientes para mejorar nuestra calidad de vida de cara al futuro, o por el contrario tenemos que seguir buscando un plan B.., solo que, como promulgan varios grupos de concienciación social, tenemos que tener claro que (de momento) no hay un PLANETA B.   

DGusta León nº 6 – Rehabilitación y Rehabilitación Energética

by etesta |septiembre 2, 2020 |0 Comments | Blogs, Blogs special

En estos días en que la preocupación por el medio ambiente es algo generalizado, uno se pregunta cómo puede contribuir a mejorar las circunstancias han desembocado en el momento en el que hoy nos encontramos; pues bien, aunque parece algo que excede nuestras capacidades individuales, a parte de las pequeñas aportaciones que podemos hacer mediante el reciclaje, etc, hay una cuestión que influye de forma significativa, no sólo en el aspecto global, sino también en nuestro día a día, y es que sí podemos contribuir a mejorar nuestro entorno inmediato, y de paso nuestro confort cotidiano, y es mediante la REHABILITACIÓN ENERGÉTICA de nuestro parque inmobiliario.

El concepto de rehabilitación es algo que históricamente se ha venido desarrollando, enfocándose sobre todo en su faceta patrimonial, o fundamentalmente estética; hoy en día tenemos la posibilidad de actuar de forma más profunda sobre nuestro entorno urbano, y el aumento de sensibilidad de nuestra sociedad en ese sentido se ha reflejado en nuestro país en la creación de medidas legislativas que promuevan la mejora de nuestros edificios, y por ende nuestras ciudades, tales como las diversas leyes de protección que se han ido desarrollando desde que se creó la figura del BIC (Bien de Interés Cultural) al amparo de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español; este concepto posteriormente se ha ido ampliando, abarcando también los entornos urbanos de dichos monumentos, lo que implica la novedad de una actuación sobre la arquitectura civil, es decir, sobre el común de nuestros edificios.   

A modo de anécdota podemos mencionar el hecho de que nuestra catedral, después del terremoto de Lisboa de 1755 y varios avatares históricos que la dejaron en un estado bastante precario, fue el primer edificio del Estado Español declarado Monumento Nacional, en 1844.

Pero lo que más nos interesa actualmente, dado que nos afecta de un modo más directo, son las últimas tendencias en este aspecto, y que van dirigidas a una rehabilitación más práctica que estética; con la crisis inmobiliaria nos dimos cuenta de que el parque inmobiliario español, además de tener abundancia de obra nueva, también tiene una gran cantidad de edificios avejentados y que ya no dan respuesta a las necesidades actuales, en particular en los centros históricos, que como consecuencia se estaban convirtiendo en espacios urbanos degradados y poco competitivos; para fomentar una respuesta a este creciente problema se desarrolló la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, conocida como la LEY DE LAS 3 Rs, que posibilita los mecanismos administrativos que favorecen estas actuaciones.

Y entonces, al amparo de esta nueva legislación ¿Qué podemos hacer con nuestros edificios? La opción clara es REHABILITAR, pero dando a esa rehabilitación un carácter integral, no quedándonos en un “lavado de cara”, y yéndonos a lo práctico; ya que la cuestión supone generalmente una fuerte inversión, a poder ser que redunde en una mejora económica para nosotros en el futuro.

Y ¿Cómo podemos conseguir este objetivo? Sobre todo aumentando la EFICIENCIA ENERGÉTICA de nuestras instalaciones y mejorando las ENVOLVENTES (la “piel”) de nuestros edificios; eso último en dos sentidos:

  • 1º para que consuman menos, es decir, que necesitemos gastar menos en cuatro aspectos fundamentales: para calentarlos/enfriarlos/iluminarlos/y producir el agua caliente
  •  Y 2º, para que lo que consumen se aproveche lo más posible, es decir, que no se nos escape el calor cuando afuera hace frío, por ejemplo

Esto que parece evidente cuando se proyecta un inmueble desde cero es más complicado de alcanzar cuando el edificio ya está construido. Lo primero que hay que hacer es un buen ESTUDIO ENERGÉTICO, realizado por especialistas que nos indiquen los “puntos débiles” de nuestro inmueble; el paso siguiente, como siempre, realizar un buen PROYECTO DE REFORMA, realizado por técnicos cualificados, en el que se trace un plan para resolverlos, pues generalmente hay que atacar varios frentes, con actuaciones dirigidas a mejorar cada uno los puntos localizados, y conviene hacerlo con el respaldado de los conocimientos técnicos suficientes que garanticen un buen resultado, y que se lleven a cabo de forma metódica y ordenada.

Como puntos claves y “coladeros de energía” solemos encontrar carpinterías sin rotura de puente térmico y con vidrios sencillos, fachadas sin aislamiento o en mal estado, con condensaciones, problemas de filtraciones y humedades en cubiertas o plantas bajas, e instalaciones antiguas y poco eficientes, energéticamente hablando.

Todas estas cuestiones tienen solución, desde las más sencillas como puede ser el cambio de una caldera o de la iluminación en una caja de escaleras, hasta otras más complejas como la instalación de un sistema SATE en una fachada, tan comentado últimamente, y que no deja de ser “ponerle un abrigo” al edificio; por ejemplo en León, en  2017, se realizó una Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana para dar cabida a este sistema, que por lo novedoso, con las diversas capas de ventilación y aislamiento que se colocan sobre la fachada, al invadir un poco el espacio público, no podían ejecutarse, y así se reguló cuánto pueden sobresalir los aislamientos colocados por el exterior sobre la acera.

Además podemos contar con que para fomentar estas actuaciones, desde los diversos organismos cada año se publican unas líneas de actuación, como pueden ser a nivel municipal los programas ARI (Área de Rehabilitación Integral) o ARRU (Área de Renovación y Regeneración Urbana) cuyos carteles hemos visto últimamente por nuestras ciudades, y que están apoyados por los fondos europeos de la Estrategia de Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado (EDUSI). Mención aparte merece la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que se implantó en varios municipios con este mismo objetivo y que están obligados a pasar los edificios de más de 40 años, pero de esto hablaremos en otra ocasión.

A mayores existen varias entidades que ofrecen apoyo técnico y económico a las comunidades de vecinos o propietarios que quieran mejorar sus inmuebles, como pueden ser el EREN (Ente Regional de la Energía), las Ayudas para la Rehabilitación Edificatoria que ofrece la Junta de Castilla y León, el Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes (PAREER promovido por el IDAE – Instituto para el Ahorro y la Diversificación Energética) con fondos europeos FEDER (Fondo Europeo de Desarrollo Regional), o a otro nivel el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Si bien la consecución de estas subvenciones puede suponer un embrollo documental aparentemente insuperable, no debemos descartar que existen empresas especializadas en ayudarnos con toda la tramitación, y la obtención de estas ayudas puede ser un incentivo importante a la hora de acometer un proyecto de estas características, que puede marcar la diferencia y hacerlo posible, pues finalmente redundará en dos beneficios fundamentales, aparte de aportar nuestra pequeña contribución a la sostenibilidad y mejora del medio ambiente, que podremos comprobar rápidamente a nivel particular:

  • Ahorro económico
  • Mejora de la calidad de vida

Aunque parece una tarea ardua, no debe asustarnos la envergadura de la empresa, pues los resultados está sobradamente contrastado que justifican plenamente la inversión y el lío que a priori puede suponer “meterse en obras”; la clave está en una buena planificación.

DGusta León – nº 5 – Accesibilidad y Discapacidad

by etesta |septiembre 2, 2020 |0 Comments | Blogs, Blogs special

“Edificios, negocios o espacios públicos deben facilitar la movilidad de las personas”

Ya en la constitución española se recoge el mandato de los poderes públicos de articular medidas que contribuyan a la mejora de la calidad de vida de la población, prestando especial atención a las personas con algún tipo de discapacidad y reflejando la necesidad de promover políticas de integración. A partir de aquí, es necesario prestar especial atención y cuidado a la hora de intervenir en nuestros edificios, negocios o incluso en los espacios públicos, pues la sensibilización de nuestra sociedad en este ámbito es reflejo de evolución y mejora de la calidad de vida de la ciudadanía en general.

Si bien tendemos a centrar las actuaciones sobre accesibilidad en las edificaciones, no debemos olvidar que lo primero que tiene que ser accesible son los espacios públicos, y ahí es donde entra de lleno el urbanismo como principal agente generador de espacios urbanos. Sin embargo, la existencia de tantas leyes y reglamentos de ámbito autonómico, sin un referente unificador a lo largo de estos años, se ha traducido en una multitud de criterios distintos que ponen en cuestión la igualdad y la no discriminación entre las personas con discapacidad de las diferentes comunidades autónomas, como ocurre en muchas otras materias.

En Castilla y León, en particular, y anterior a la regulación estatal, tenemos como principal referente en materia de accesibilidad la LEY 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras (modificada por la Ley 11/2000, de 28 de diciembre, de Medidas Económicas, Fiscales y Administrativas), y el Decreto 217/2001, de 30 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Accesibilidad y Supresión de Barreras.

En esta Ley se establecen los principales criterios para la accesibilidad en nuestra comunidad, tanto en las edificaciones como en los espacios públicos, y junto con el mencionado DB-SUA del Código Técnico, son los principales referentes que hay que tener en cuenta a la hora de acometer una obra o una actividad.

Niveles de Accesibilidad

Y es que, al contrario de lo que pudiera parecer, la adaptación a la accesibilidad no es obligatoria solo en obra nueva, en cuyo caso lo es al 100%, sino también en reformas y cambios de uso; de hecho, y dado lo controvertido del tema, ya en las últimas actualizaciones del CTE se contempla la infinita casuística de la adaptación en edificios existentes, articulándose un Documento de Apoyo específico (DA2) para la Adecuación Efectiva de la Accesibilidad en Edificios Existentes, donde se desarrolla una serie de tolerancias en la aplicación de la Ley, en función de lo que denominan ajustes razonables.

A este respecto, y abundando en la definición, cabe distinguir que la Ley distingue varios niveles de accesibilidad en los espacios:

  • Adaptados: si se ajustan a los requerimientos funcionales y dimensiones en su totalidad
  • Practicables: cuando no se ajustan a todos los requerimientos pero permiten su utilización de forma autónoma por personas con algún tipo de discapacidad
  • Convertibles: cuando por medio de modificaciones de escasa entidad y bajo coste pueden llegar a ser, por lo menos, practicables

Para definir lo que se consideran “modificaciones de escasa entidad y bajo coste”, se publica la Orden FAM/1876/2004, de 18 de noviembre, por la que se establece el módulo de referencia para determinar dicha condición en la convertibilidad de los edificios, establecimientos e instalaciones, actualizado periódicamente por la Gerencia de Servicios Sociales.

Esto tiene especial incidencia en establecimientos de pequeño tamaño, en los que, por ejemplo, la instalación de una rampa o un aseo completamente adaptado, podría invalidar cualquier tipo de actividad; para estos casos, y dependiendo del uso final (no es lo mismo un establecimiento con vinculación sanitaria que uno de ocio), se entraría a valorar el criterio de no viabilidad, admitiéndose una adaptación en la medida de lo posible.

Ayudas y Bonificaciones

Al hilo de lo anterior, cabe mencionar que incluso cuando se dé un cambio de uso sin obras previstas, es preceptiva la adecuación del edificio o local; otra variante es la adaptación parcial, en el caso de obras menores, en las que sólo deberán adaptarse, con carácter general, los elementos afectados, atendiendo al criterio de proporcionalidad.

Otro aspecto de esta legislación que tiene una importante transferencia en el día a día es su aplicación en el ámbito residencial, por ejemplo a la hora de mejorar la accesibilidad en bloques de vecinos mediante rampas en los portales o la instalación de ascensores, pues desde la entrada en vigor de la Ley, toda vivienda debe ser accesible, al contrario que con legislaciones anteriores en que la instalación de un ascensor, por ejemplo, dependía del número de plantas.

Cabe destacar en este sentido que tanto para las obras particulares como para los establecimientos existen diversas líneas de ayudas y bonificaciones, incluso a nivel municipal, así como sellos de calidad otorgados por diversos organismos que promueven y premian estas actuaciones.

Sensibilización

En cuanto a los espacios públicos, más allá de las evidentes medidas por parte de las administraciones (pavimentación, señalización, etc), conviene destacar la sensibilización en el transporte (asientos reservados, plataformas de acceso) o el diseño viario (plazas de aparcamiento, itinerarios accesibles), pues como todos podemos comprobar, aun sin ningún tipo de discapacidad, nuestro entorno está lleno de “trampas mortales” tales como resaltos en fachadas, baches o huecos en los pavimentos, etc, por lo que en realidad nos damos cuenta fácilmente de que la necesidad de aplicación de esta Ley está en todas partes y nos afecta a todos.

Porque, aunque tendemos a centrar los ajustes de accesibilidad en los usuarios de sillas de ruedas, que si bien son algunos de los más afectados, el colectivo es mucho más amplio, y no debemos olvidar que también se incluyen en él las personas con discapacidades psíquicas o sensoriales (auditiva, visual), y todas aquellas que, sin llegar a estar totalmente impedidas, tienen dificultades de movilidad y uso de forma temporal (accidentados), o permanente (personas mayores).

Es por ello que, aunque en principio pueda parecer gravoso, muchas veces es una mera cuestión de sentido común y de “ponerse en el lugar del otro”, por lo que debemos prestar especial atención y cuidado a la hora de intervenir en nuestros edificios, negocios o incluso en los espacios públicos, pues la sensibilización de nuestra sociedad en este ámbito es reflejo de evolución y mejora de la calidad de vida de la ciudadanía en general; no debemos perder la perspectiva de que, en uno u otro momento, todos podemos vernos en una situación similar.

LLamada

“Debemos prestar especial atención y cuidado a la hora de intervenir en nuestros edificios, negocios o incluso en los espacios públicos, para facilitar la movilidad de las personas con algún tipo de discapacidad”

DGusta León nº 4 – Adecuación y Reconversión (Alojamientos Turísticos)

by etesta |septiembre 2, 2020 |0 Comments | Blogs, Blogs special

El resurgimiento de nuevas categorías de alojamiento en el casco histórico

El desplazamiento de la población habitual de los cascos históricos y la llegada de estratos sociales y comerciales más enfocados a la explotación de los mismos nos ofrece una fotografía diferente de estos espacios urbanísticos y nos obliga a cumplir una serie de requisitos si, por ejemplo, queremos reconvertir un inmueble en alojamiento turístico. Poco queda ya de aquellos abandonados y degradados “cascos viejos” de nuestras ciudades, ¿Es ésta es la nueva línea a seguir? ¿Cómo hacerlo? 

Es de sobra conocido el estado lamentable en el que se encontraban los cascos históricos de nuestras ciudades a principios del siglo pasado. Víctimas del abandono y la degradación en el mejor de los casos, o del devorador capitalismo que llevó a su destrucción en el peor, hasta bien avanzados los años 80 en los ejemplos más sangrantes, estos espacios dieron buena cuenta de los excesos urbanísticos de la época. Afortunadamente, fue en este momento también cuando se empezó a tomar conciencia de su valor, tanto social como patrimonial.

Con ese cambio de mentalidad se inicia por parte de las instituciones un proceso de regeneración que, ayudado por la creación de los instrumentos de planeamiento necesarios (Plan Especial de Ordenación, Mejora y Protección de la Ciudad Antigua de León – PECA – de 1996, por ejemplo), y las líneas de ayudas que posibilitaron la materialización de estas ideas, condujo a la toma de conciencia de propios y ajenos sobre la calidad de los entornos urbanos.

Sin embargo, desde hace ya algún tiempo viene teniendo lugar un proceso denominado “gentrificación”, que no es otra cosa que el desplazamiento de los moradores habituales de los cascos históricos por estratos sociales y comerciales más enfocados a la explotación de los mismos; dada esta nueva casuística, se hace necesaria una nueva regulación, que en algunos casos se refiere al sector de la restauración, como es el caso de las ordenanzas de implantación de locales de ocio mencionadas en números anteriores, o más recientemente al del alojamiento, que es el que hoy nos ocupa.

Como para cualquier otro tipo de actividad, encontramos a este respecto normativa a varios niveles, siendo la más genérica la LEY 14/2010, de 9 de diciembre, de Turismo de Castilla y León, donde se describen las diferentes situaciones y tipos de alojamientos que podemos encontrar, y que podemos englobar en dos grandes grupos: por un lado

  • Los tradicionales hoteles, hostales, moteles, pensiones, etc, en cualquiera de sus modalidades.  
  • Las nuevas tipologías surgidas como son las viviendas o apartamentos de uso turístico, albergues urbanos u hostales, y casas rurales.

En particular, el tema de las casas rurales daría para mucho, así que lo reservaremos para futuras ediciones. Por su actualidad, hoy nos centraremos en otros aspectos de este último grupo, reseñando que cada uno se rige por su propia normativa.

Adecuación y reconversión

Si lo que queremos es reconvertir todo o parte de un inmueble en alojamiento turístico, lo primero que tenemos que hacer es averiguar si es posible la implantación de este uso en el edificio que proponemos, pues como venimos refiriendo, no todos los lugares valen para todos los usos, y hemos de tener en cuenta que en particular, tanto los albergues como los apartamentos turísticos, son considerados de uso hotelero a efectos urbanísticos y de actividad; esto quiere decir que su autorización requerirá la adecuación del inmueble al nuevo uso, tanto de cara al Código Técnico de la Edificación y el planeamiento del municipio, como de cara a la normativa antes mencionada (D 22/2018 y D 17/2015 respectivamente).

A partir de ahí, y en el mayor de los casos, habría que realizar las obras pertinentes, con la prescriptiva presentación de un proyecto técnico y una memoria ambiental, y el pago de la consiguiente tasa municipal; a mayores, deberemos presentar la documentación en la Junta de Castilla y León para poder registrar la actividad y poner en marcha nuestro negocio. Es importante en este caso prestar especial atención a la compatibilidad del uso con las viviendas “habituales” en un edificio, pues en algunos casos no es posible si no se trata de un inmueble destinado completamente a este fin, y conviene verificarlo siempre antes de dar otro paso. 

Viviendas de uso turístico

En el caso de las viviendas de uso turístico, el régimen es diferente, pues no se considera un cambio de uso y no hay trámite municipal (salvo en el caso de que hubiera que hacer obras), remitiéndose directamente el expediente a la Junta; eso sí, la Junta nos pedirá un certificado municipal que acredite las condiciones de habitabilidad de esa vivienda, pues además de los requisitos reflejados en el Decreto 3/2017 reseñado, tiene que cumplir los de vivienda mínima entre otros, con lo que es importante tenerlo claro desde el principio. Así las cosas, en función de las características y servicios de que queramos dotar a nuestro establecimiento se le asignará una categoría, que implicará el cumplimiento continuado de las condiciones específicas que se le apliquen y que será sancionada por la sección de Turismo.

Edificio Nuevo

Si por el contrario lo que queremos es promover un edificio nuevo destinado a alojamiento público, los condicionantes serán similares. Bien es cierto que en cuanto a la rehabilitación -sobre todo en edificios catalogados o con algún régimen de protección especial- hay cierta flexibilidad, en obra nueva deberemos cumplir escrupulosamente todos los requisitos para la concesión de la Licencia de Apertura del establecimiento.

Por todas estas cuestiones, que no resultan complejas pero llevan aparejadas una formalización y tramitación que sí puede llegar a serlo, a la hora de plantearnos entrar en este sector emergente, de nuevo incidimos en la importancia de un buen asesoramiento previo por un profesional especializado en el tema, incluyendo consulta a los servicios técnicos, y la elaboración de un buen planning de trabajo que contemple la elaboración del proyecto, la ejecución de las obras, y la tramitación administrativa, con el objetivo de evitar posteriores (desagradables) sorpresas, y de conseguir llevar a buen puerto nuestra empresa. 

LLAMADA

“Se hace necesaria una nueva regulación, que en algunos casos se refiere al sector de la restauración, como es el caso de las ordenanzas de implantación de locales de ocio, o el alojamiento”

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