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DGusta León nº 4 – Adecuación y Reconversión (Alojamientos Turísticos)

El resurgimiento de nuevas categorías de alojamiento en el casco histórico

El desplazamiento de la población habitual de los cascos históricos y la llegada de estratos sociales y comerciales más enfocados a la explotación de los mismos nos ofrece una fotografía diferente de estos espacios urbanísticos y nos obliga a cumplir una serie de requisitos si, por ejemplo, queremos reconvertir un inmueble en alojamiento turístico. Poco queda ya de aquellos abandonados y degradados “cascos viejos” de nuestras ciudades, ¿Es ésta es la nueva línea a seguir? ¿Cómo hacerlo? 

Es de sobra conocido el estado lamentable en el que se encontraban los cascos históricos de nuestras ciudades a principios del siglo pasado. Víctimas del abandono y la degradación en el mejor de los casos, o del devorador capitalismo que llevó a su destrucción en el peor, hasta bien avanzados los años 80 en los ejemplos más sangrantes, estos espacios dieron buena cuenta de los excesos urbanísticos de la época. Afortunadamente, fue en este momento también cuando se empezó a tomar conciencia de su valor, tanto social como patrimonial.

Con ese cambio de mentalidad se inicia por parte de las instituciones un proceso de regeneración que, ayudado por la creación de los instrumentos de planeamiento necesarios (Plan Especial de Ordenación, Mejora y Protección de la Ciudad Antigua de León – PECA – de 1996, por ejemplo), y las líneas de ayudas que posibilitaron la materialización de estas ideas, condujo a la toma de conciencia de propios y ajenos sobre la calidad de los entornos urbanos.

Sin embargo, desde hace ya algún tiempo viene teniendo lugar un proceso denominado “gentrificación”, que no es otra cosa que el desplazamiento de los moradores habituales de los cascos históricos por estratos sociales y comerciales más enfocados a la explotación de los mismos; dada esta nueva casuística, se hace necesaria una nueva regulación, que en algunos casos se refiere al sector de la restauración, como es el caso de las ordenanzas de implantación de locales de ocio mencionadas en números anteriores, o más recientemente al del alojamiento, que es el que hoy nos ocupa.

Como para cualquier otro tipo de actividad, encontramos a este respecto normativa a varios niveles, siendo la más genérica la LEY 14/2010, de 9 de diciembre, de Turismo de Castilla y León, donde se describen las diferentes situaciones y tipos de alojamientos que podemos encontrar, y que podemos englobar en dos grandes grupos: por un lado

  • Los tradicionales hoteles, hostales, moteles, pensiones, etc, en cualquiera de sus modalidades.  
  • Las nuevas tipologías surgidas como son las viviendas o apartamentos de uso turístico, albergues urbanos u hostales, y casas rurales.

En particular, el tema de las casas rurales daría para mucho, así que lo reservaremos para futuras ediciones. Por su actualidad, hoy nos centraremos en otros aspectos de este último grupo, reseñando que cada uno se rige por su propia normativa.

Adecuación y reconversión

Si lo que queremos es reconvertir todo o parte de un inmueble en alojamiento turístico, lo primero que tenemos que hacer es averiguar si es posible la implantación de este uso en el edificio que proponemos, pues como venimos refiriendo, no todos los lugares valen para todos los usos, y hemos de tener en cuenta que en particular, tanto los albergues como los apartamentos turísticos, son considerados de uso hotelero a efectos urbanísticos y de actividad; esto quiere decir que su autorización requerirá la adecuación del inmueble al nuevo uso, tanto de cara al Código Técnico de la Edificación y el planeamiento del municipio, como de cara a la normativa antes mencionada (D 22/2018 y D 17/2015 respectivamente).

A partir de ahí, y en el mayor de los casos, habría que realizar las obras pertinentes, con la prescriptiva presentación de un proyecto técnico y una memoria ambiental, y el pago de la consiguiente tasa municipal; a mayores, deberemos presentar la documentación en la Junta de Castilla y León para poder registrar la actividad y poner en marcha nuestro negocio. Es importante en este caso prestar especial atención a la compatibilidad del uso con las viviendas “habituales” en un edificio, pues en algunos casos no es posible si no se trata de un inmueble destinado completamente a este fin, y conviene verificarlo siempre antes de dar otro paso. 

Viviendas de uso turístico

En el caso de las viviendas de uso turístico, el régimen es diferente, pues no se considera un cambio de uso y no hay trámite municipal (salvo en el caso de que hubiera que hacer obras), remitiéndose directamente el expediente a la Junta; eso sí, la Junta nos pedirá un certificado municipal que acredite las condiciones de habitabilidad de esa vivienda, pues además de los requisitos reflejados en el Decreto 3/2017 reseñado, tiene que cumplir los de vivienda mínima entre otros, con lo que es importante tenerlo claro desde el principio. Así las cosas, en función de las características y servicios de que queramos dotar a nuestro establecimiento se le asignará una categoría, que implicará el cumplimiento continuado de las condiciones específicas que se le apliquen y que será sancionada por la sección de Turismo.

Edificio Nuevo

Si por el contrario lo que queremos es promover un edificio nuevo destinado a alojamiento público, los condicionantes serán similares. Bien es cierto que en cuanto a la rehabilitación -sobre todo en edificios catalogados o con algún régimen de protección especial- hay cierta flexibilidad, en obra nueva deberemos cumplir escrupulosamente todos los requisitos para la concesión de la Licencia de Apertura del establecimiento.

Por todas estas cuestiones, que no resultan complejas pero llevan aparejadas una formalización y tramitación que sí puede llegar a serlo, a la hora de plantearnos entrar en este sector emergente, de nuevo incidimos en la importancia de un buen asesoramiento previo por un profesional especializado en el tema, incluyendo consulta a los servicios técnicos, y la elaboración de un buen planning de trabajo que contemple la elaboración del proyecto, la ejecución de las obras, y la tramitación administrativa, con el objetivo de evitar posteriores (desagradables) sorpresas, y de conseguir llevar a buen puerto nuestra empresa. 

LLAMADA

“Se hace necesaria una nueva regulación, que en algunos casos se refiere al sector de la restauración, como es el caso de las ordenanzas de implantación de locales de ocio, o el alojamiento”

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